LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO ES CARA

La Vivienda De Segunda Mano Es Cara

La vivienda, un derecho fundamental, es también, en la inmensa mayoría de los casos, la mayor inversión que cualquier persona acomete en su vida. En la mayor parte de las ciudades, la vivienda nueva puede tener un valor similar o ligeramente superior a la de segunda mano, salvo casos de mucha antigüedad o carencia de ascensor. ¿Es correcto este comportamiento del mercado? ¿Está sobrevalorada la segunda mano? Aunque la respuesta tiene algunos “dependes” en línea general puede asegurarse que la segunda mano está sobrevalorada (y mucho).

Primero de todo habría que aislar el componente del precio que corresponde a repercusión del suelo, es decir, el valor por la ubicación de la vivienda. Al ser de más antigüedad, la segunda mano puede estar situada más al centro y responder al mayor valor de esta situación. Pero cuanto vamos a decir a continuación ya tiene descontado este factor.

La realidad es que si contrastamos dos viviendas, una nueva y otra de segunda mano, las obras y adaptaciones necesarias para disfrutar el mismo confort es con muy superior a la diferencia entre ambas. Para poner ejemplos también es necesario hacer constar que la edad es muy relevante, no sólo por el envejecimiento de materiales e instalaciones, sino por la distinta normativa y exigencias bajo la que estuvo proyectada y construida.

Los principales hitos en este sentido son el Código Técnico, de 2006, aunque con transitoriedades y modificaciones que abarcan varios años. Pero también son relevantes las normas relativas al hormigón (que ha variado mucho la resistencia exigida), las normas relativas a acondicionamientos térmicos y acústicos, los reglamentos electrotécnicos de baja tensión, las normas de accesibilidad, y un largo etc. Podemos finalizar en la ley de ordenación de la edificación, de 1999, donde se introduce por primera vez de forma explícita las garantías que debe gozar el propietario de una vivienda. Como se puede apreciar, el panorama es muy amplio y sus consecuencias también.

Dicho esto. Una vivienda de 100 m2 construidos con una antigüedad de 20 años, puede precisar mejoras por importe de 20 a 25 mil euros, mientras que para más de esa edad ascendería a un mínimo de 40 mil, sufriendo incrementos proporcionales a la antigüedad que posea. Y siempre teniendo en cuenta que no todos los parámetros pueden igualarse, como sería el caso de la durabilidad y seguridad estructural o todo lo concerniente a la comunidad de propietarios. Sin embargo, la realidad es que el precio en igualdad de condiciones (ubicación, ascensor, etc.) entre una vivienda nueva y otra de segunda mano, apenas alcanzará la mitad de estas cifras.

Entonces, ¿por qué se paga más por algo que no lo vale? Bien fácil: por desconocimiento. El mercado desconoce todo lo expuesto anteriormente. Hablamos de compradores, vendedores pero también la inmensa mayoría de los inmobiliarios. ¿Por qué ocurre esto? También fácil: porque los que saben del tema no están incorporados al mercado. Es decir, uno está dispuesto a gastarse decenas de miles de euros en una vivienda, miles de euros en impuestos y comisiones, pero le parece caro gastar unos cuantos cientos en saber cómo está lo que compra. Nótese que no hemos dicho en saber cuánto vale lo que compra porque aquí está el otro quid de la cuestión: la tasación, habitualmente utilizada para la hipoteca, se basa en los precios de mercado, sin juzgar realmente si se está pagando de forma justa por ello.

¿Qué podemos hacer entonces? Pues sencillamente lo mismo que hacemos con cosas mucho menos relevantes (para nuestro bienestar y nuestra economía): preguntar a quién sabe, a un arquitecto. Sin embargo, vamos a poner un poco de dificultad en este tema, ya que sería bien simple y económico hacerlo. Para ello vamos a introducir dos factores, los dos de ellos humanos:

1. No todo el que tiene un título tiene los mismos conocimientos, y la mitad está por debajo de la media (esto sí es científico). De manera que puedes solicitar tu informe y que el técnico en cuestión se dé una vuelta y simplemente te diga “está bien” o “está mal”. Para eso, unos pocos cientos de euros son mucho. Habrá pues que esforzarse para buscar (preguntar qué tipo de estudios de pruebas se van a realizar, cómo se van a ofrecer las conclusiones, si se van a valorar, etc.).
2. El mundo de la construcción está muy poco profesionalizado. Por tanto, dar por hecho que un edificio cumple con la normativa de su tiempo es mucho pedir. Desgraciadamente, las normativas (o la mayoría) no las supervisa nadie, ni colegios oficiales, ni ayuntamientos. Por tanto quedan a la buena voluntad del técnico que proyecta (nos remitimos al punto anterior). Por otro lado, si la dirección de obra y de ejecución no es correcta, da igual lo que ponga en proyecto, se habrá hecho otra cosa. Y finalmente, pero no menos importante, es bien conocida la existencia de “muertos” en la obra, es decir, aquello que por diversas circunstancias se hacen aprovechando la falta de vigilancia (recordemos que la dirección no es vigilancia): ya sean por ahorrar, porque no se sabe hacer, por despecho con el patrón o porque tenemos un mal día.

Vista así la ecuación, comprobamos que tampoco es fácil, pero puedes pensar qué miras a un coche de segunda mano que te compres para comprobar tu nivel de exigencia: la marca, el modelo, el color, el estado de la pintura, el estado del interior, el estado del motor, la inexistencia de siniestros previos,… Pues bien, tu casa vale mucho más que tu coche y te durará mucho más tiempo. La elección es tuya.

En definitiva, es necesario rehabilitar bien, no hacer lavados de cara a las viviendas. De ello depende tu seguridad y confort. Mejor contar con técnicos que lo supervisen (y de paso controlan el presupuesto). Si el importe de la rehabilitación no merece la pena frente a una obra nueva, optar por esta. Ensayar lo ensayable y pedir informes y certificados por escrito para tener garantía. Buscar referencias para pagar correctamente por un trabajo bien hecho y no pagar poco por un trabajo inútil.

La vivienda de segunda mano es cara, así podría decirse con toda seguridad.

Javier Muñoz, arquitecto.